Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и(или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Комментарий к статье 662 Гражданского Кодекса РФ
1. В отличие от общего для договора аренды правила, в соответствии с которым арендатор имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения арендованного имущества только в случае, когда арендодатель дал согласие на проведение работ по улучшению, по договору аренды предприятия арендатор не обязан получать согласие арендодателя. Однако в договоре аренды может быть указана обязанность арендатора испрашивать разрешение на проведение улучшение имущественного комплекса.
2. Стоимость улучшений предприятия должна соответствовать качеству проведенных работ. Кроме того, проведенные улучшения должны быть разумными и осуществлены с позиции добросовестности, т.е. быть экономически обоснованными. В противном случае арендодатель получает право в суде доказать, что стоимость улучшений должна быть отнесена на счет арендатора.
Другой комментарий к статье 662 ГК РФ
1. Коммент. ст. регламентирует правила внесения арендатором улучшений в предприятие, переданное ему в аренду. В изъятие из нормы ст. 623 ГК арендодатель обязан возместить арендатору расходы на улучшения (в том числе неотделимые) арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором.
По всей видимости, мотив законодателя, установившего подобное исключение, состоял в желании дать дополнительный стимул арендатору в его деятельности по модернизации производственной базы и повышению эффективности работы арендованного предприятия.
2. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для этого он должен доказать, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.
Примером нарушения указанных принципов следует считать игнорирование арендатором экономической целесообразности улучшений, преследование в ходе их осуществления целей, не связанных с повышением коммерческих качеств арендуемого предприятия.