1. Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.
Если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.
При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.
2. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд (во внесудебном порядке) допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом.
3. Взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если:
предметом залога является единственное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности гражданину, за исключением случаев заключения после возникновения оснований для обращения взыскания соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке;
предметом залога является имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества;
залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим;
заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залогов, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества, если соглашением между предшествующим и последующим залогодержателями не предусмотрено иное;
имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким залогодержателям, за исключением случая, когда соглашением всех созалогодержателей с залогодателем предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания.
Законом могут быть предусмотрены иные случаи, в которых обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке не допускается.
Соглашения, заключенные с нарушением требований настоящего пункта, ничтожны.
4. Стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога.
5. Соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества.
6. Обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально.
7. Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных настоящим Кодексом, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения.
В случае, если соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество предусматривает несколько способов реализации заложенного имущества, право выбора способа реализации принадлежит залогодержателю при условии, что соглашением не предусмотрено иное.
8. Если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога.
Реализация заложенного имущества допускается не ранее чем через десять дней с момента получения залогодателем и должником уведомления залогодержателя или нотариуса, если иной срок не предусмотрен законом, а также если больший срок не предусмотрен соглашением между залогодержателем и залогодателем. В случаях, предусмотренных банковским законодательством, реализация заложенного движимого имущества может быть осуществлена до истечения указанного срока при существенном риске значительного снижения стоимости предмета залога по сравнению с ценой реализации (начальной продажной ценой), указанной в уведомлении.
Комментарий к статье 349 Гражданского Кодекса РФ
1. ГК в отличие от Закона о залоге устанавливает различный порядок обращения взыскания на заложенное недвижимое и движимое имущество. По общему правилу, когда исполнение обязательства обеспечивается залогом недвижимости (земельными участками, строениями, жилыми помещениями, предприятиями как едиными комплексами и т.д.), требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда. Суд, установив факт неисполнения основного обязательства, дает разрешение на реализацию предмета залога и удовлетворение требований кредитора из его стоимости. Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по исполнительной надписи нотариуса запрещено (п. 47 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 6/8).
ГК предусматривает исключение из этого общего правила. Разрешается внесудебная реализация заложенной недвижимости в том случае, если после наступления момента неисполнения обеспеченного залогом обязательства стороны заключили соглашение о внесудебной реализации предмета залога и это соглашение нотариально удостоверено. Данное соглашение, заключенное до момента возникновения основания обратить взыскание на предмет залога, юридической силы не имеет и не дает права реализовать предмет залога без обращения в суд. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенную недвижимость нарушает права и интересы одной из сторон (например, неправильно определена начальная цена предмета залога), заинтересованная сторона может обжаловать его в судебном порядке.
2. Заложенное движимое имущество реализуется по решению суда только в том случае, если договором залога (отдельным соглашением) не предусмотрено иное. Следовательно, в тех случаях, когда основное обязательство обеспечивается залогом движимого имущества, сторонам предоставлено право включить в текст договора залога условие о реализации заложенного имущества без обращения в суд.
Порядок обращения взыскания на движимое имущество, переданное залогодержателю, определяется условиями договора о залоге, если законом не определен иной порядок. Например, п. 5 ст. 358 ГК устанавливает, что ломбард при невозвращении кредита в установленный срок вправе на основании исполнительной надписи нотариуса по истечении льготного месячного срока продать имущество на публичных торгах.
3. В трех случаях взыскание на предмет залога может быть обращено лишь по решению суда независимо от того, какое имущество (движимое или недвижимое) является предметом залога.
Судебный порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен, когда договор залога мог быть заключен лишь с согласия третьего лица. Так, если предметом залога является государственное предприятие, владеющее имуществом на праве хозяйственного ведения, то для его залога требуется разрешение соответствующих государственных органов.
Если заложены коттеджи, картины, другое имущество, которое в силу своей исторической, художественной или иной культурной ценности имеет значение для общества, взыскание на предмет залога обращается в судебном порядке. В случае спора ценность предмета залога определяется путем назначения экспертизы.
Судебный порядок обязателен и при отсутствии залогодателя в момент решения вопроса об обращении взыскания на предмет залога. Это правило вызвано необходимостью защитить интересы слабой (отсутствующей) стороны.
В отличие от п. 3 комментируемой статьи Закон об ипотеке (п. 2 ст. 55) не относит отсутствие залогодателя к случаям, требующим обращения взыскания на предмет залога исключительно в судебном порядке. Однако Закон дополняет основания, по которым обращение взыскания возможно лишь в судебном порядке: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс либо закладывается имущество, которое находится в общей совместной собственности.
Другой комментарий к статье 349 ГК РФ
1. Нормы, содержащиеся в комментируемой статье, предусматривают, что дела подведомственны судам при условии, что отсутствует соглашение об обращении взыскания на имущество во внесудебном порядке.
В основе лежит принцип свободы договора (ст. 421 ГК), из которого сделан вывод о допустимости договорного решения вопроса об обращении взыскания на имущество по обязательствам собственника (ст. 237 ГК). В данном, более частном, случае стороны в отношениях залога получили право в договоре устанавливать, что взыскание на заложенное имущество будет совершаться без обращения в суд.
2. Комментируемая статья по-разному регулирует соглашение сторон об обращении взыскания на заложенное имущество в зависимости от того, являются предметом залога недвижимые или движимые вещи (ст. 130 ГК).
В случае залога недвижимости не допускаются соглашения, заключенные заранее. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает, что соглашение об этом должно быть заключено залогодержателем с залогодателем после того, как возникли основания для обращения взыскания. Следовательно, в договор о залоге недвижимости такие условия включены быть не могут. Необходимо особое соглашение, отдельное от договора залога. Это соглашение не может быть заключено в любой момент после заключения договора залога. Необходимо, чтобы сначала наступили основания для обращения взыскания на предмет залога.
Договор о внесудебном обращении взыскания отнесен п. 1 комментируемой статьи к нотариально удостоверенным сделкам (п. 2 ст. 163 ГК). Наряду с прочим такое решение позволяет контролировать, в какой момент это соглашение было заключено.
Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи завершается положением, дающим суду право признавать недействительным такое соглашение. Он, однако, не указывает конкретно, кто именно имеет право предъявлять такой иск. Это правило имеет очевидный резервный характер, его цель - в случае необходимости смягчить нежелательные последствия сделанного этой статьей шага по сужению подведомственности судов. Поэтому право на предъявление иска дано довольно широкому кругу лиц, а именно любому лицу, права которого были нарушены соглашением залогодателя и залогодержателя.
3. При залоге движимого имущества ограничения не устанавливаются. Следовательно, соответствующие условия могут быть включены уже в сам договор залога.
Впрочем, и здесь сделана "амортизирующая оговорка", правда, только для имущества, находящегося у залогодержателя. Следуя своей общей линии на ограничение прав залоговых кредиторов, ГК устанавливает, что в этом случае договор может предусматривать внесудебное обращение взыскания только тогда, когда отсутствует закон, устанавливающий иной порядок (п. 2 комментируемой статьи).
4. Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает перечень случаев, когда дела об обращении взыскания на заложенное имущество подведомственны исключительно суду. По вопросу о случаях, когда для заключения договора залога необходимо согласие собственника, см. коммент. к ст. 335 ГК. Культурные ценности охарактеризованы в п. 3 комментируемой статьи несколько расплывчато, поскольку не определено, кто и по каким критериям должен определять значение предмета для общества. При применении этого правила следует, видимо, руководствоваться тем понятием культурных ценностей, которое содержится в ст. 240 ГК. В ней речь идет о культурных ценностях, отнесенных в соответствии с законом к особо ценным и охраняемым государством.
Еще менее определенно сформулирован п. 3 комментируемой статьи. Прежде всего, в нем не определено, о каком отсутствии залогодателя идет речь. Отсутствие может быть различным - временным, постоянным, безвестным и др. Не установлено также, в каком именно месте должен отсутствовать залогодатель, тем более что предметом залога может быть имущество, отдельные элементы которого локализированы в разных местах. И наконец, не определено, кто и за чей счет должен устанавливать место нахождения залогодателя, если тот отсутствует.
В соответствии с п. 2 ст. 55 Закона об ипотеке обязательный судебный порядок отражения взыскания на предмет залога установлен, если: предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; для ипотеки имущества требовалось согласие или разрешение другого лица; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
5. Комментируемая статья описывает порядок обращения взыскания не полностью. Помимо удовлетворения требования залогодержателя по решению суда и без обращения в суд, ГК использует и третий способ, а именно продажу имущества залогодержателем на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 ст. 358 ГК). При этом обращения в суд не требуется, хотя действия нотариуса по выдаче исполнительной надписи могут быть обжалованы в судебном порядке.