1. За земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.
2. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.
3. При наличии согласия лица, у которого изымается земельный участок, в соглашении об изъятии может быть предусмотрено предоставление этому лицу иного земельного участка и (или) иного недвижимого имущества на условиях и в порядке, которые определены законодательством, с зачетом стоимости такого земельного участка и (или) иного недвижимого имущества или прав на них в размер возмещения за изымаемый земельный участок.
4. Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
(Статья в редакции, введенной в действие с 1 апреля 2015 года Федеральным законом от 31 декабря 2014 года N 499-ФЗ.
Комментарий к статье 281 Гражданского Кодекса РФ
1. Расчеты выкупной цены, обязательства и условия (сроки), связанные с выкупом земельного участка, предусматриваются в соглашении между его собственником и соответственно Российской Федерацией, ее субъектом или муниципальным образованием.
Собственнику надлежит возместить рыночную стоимость земельного участка в том случае, если ему не предоставлен бесплатно в собственность равноценный земельный участок.
Возмещается и стоимость зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых участках, а также понесенные убытки, включая упущенную выгоду (ст. 62 Земельного кодекса).
2. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности, это вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Это не та стоимость, которая устанавливается по Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (СЗ РФ, 2000, N 16, ст. 1709). Причем кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости (ст. 66 Земельного кодекса).
В убытки включаются и те затраты, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
Правительством РФ утверждены Правила возмещения собственникам земельных участков, землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков убытков, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков, ограничением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков либо ухудшением качества земель в результате деятельности других лиц (СЗ РФ, 2003, N 19, ст. 1843).
Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных (муниципальных) нужд регулируется ст. 57 Земельного кодекса.
Вместо выкупной цены и убытков собственник может согласиться на предоставляемый (взамен изымаемого участка) другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Расчеты за находящуюся на прежнем земельном участке недвижимость производятся отдельно, сверх взаиморасчетов по этому участку.
Другой комментарий к статье 281 ГК РФ
1. Выкупная цена при изъятии (выкупе) земельного участка у собственника для государственных нужд, а также условия такого выкупа устанавливаются соглашением, заключаемым с собственником земельного участка. Действующее законодательство не устанавливает формы данного соглашения, а также его другую сторону (помимо собственника участка), возлагая лишь обязанность на Российскую Федерацию, субъекты РФ или муниципальное образование уплатить выкупную цену. По логике второй стороной соглашения должен быть орган, осуществляющий от имени Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований право собственности на землю, ибо при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд у их собственников они переходят соответственно в федеральную, региональную либо муниципальную собственность.
Формой такого соглашения должен быть договор о выкупе земель для государственных или муниципальных нужд, форму которого целесообразно утвердить специальным постановлением Правительства РФ.
2. В выкупную цену включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все иные убытки, включая упущенную выгоду. При этом в данной статье специально упоминаются также убытки, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.
Таким образом, здесь различаются рыночная стоимость земельного участка и причиненные собственнику убытки как две составляющие выкупной цены земельного участка при его изъятии для государственных и муниципальных нужд. В соответствии с Положением о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства, утвержденным Постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 28.01.1993 N 77 (в ред. от 07.05.2003) <1> при выкупе земельных участков убытки, включая упущенную выгоду, учитываются в стоимости (цене) выкупаемого участка (п. 9).
--------------------------------
<1> САПП РФ. 1993. N 6 Ст. 4483; СЗ РФ. 1995. N 49. Ст. 4808; 1996. N 28. Ст. 3383; 1999. N 21. Ст. 2625; 2003. N 19. Ст. 1843.
В состав убытков, которые собственник несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, может включаться упущенная выгода, т.е. те доходы, которые он должен был получить, но не получил в связи с изъятием земельного участка. К ним относится в первую очередь арендная плата, плата за передачу земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а также указанные платежи за иную недвижимость, переданную в аренду или постоянное (бессрочное) пользование собственником земельного участка.
К указанным убыткам могут быть отнесены также убытки арендатора либо постоянного пользователя, которые им должен возместить собственник земельного участка.
Следующий вопрос, который нуждается в уточнении, - это вопрос о том, кто выплачивает все составные части выкупной цены. Совершенно очевидно, что выплата стоимости земельного участка должна производиться за счет средств соответствующего бюджета, поскольку здесь имеет место смена собственника земельного участка: из собственности юридического или физического лица она переходит в собственность Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования.
Что касается возмещения убытков, то в соответствии с вышеуказанным Положением оно производится предприятиями, организациями и учреждениями, которым отводятся изымаемые земельные участки. Иными словами, если земельные участки изымаются у их собственников для государственных или муниципальных нужд и одновременно предоставляются государственным или муниципальным предприятиям, то последние и возмещают убытки собственникам земельных участков.
Однако, поскольку финансирование создания государственного или муниципального предприятия производится за счет средств соответствующих бюджетов, в конечном счете затраты данных предприятий, направленные на возмещение убытков собственникам земельных участков, могут учитываться при бюджетном финансировании создания данного предприятия. Поэтому и в данном случае целесообразно производить возмещение убытков из средств соответствующих бюджетов.
3. Собственнику земельного участка при изъятии его для государственных или муниципальных нужд может быть предоставлен другой земельный участок. При этом стоимость нового земельного участка учитывается при определении выкупной цены. Если стоимость нового земельного участка будет выше стоимости изымаемого земельного участка, собственнику должно быть предоставлено право либо доплатить недостающую сумму, либо зачесть ее при определении убытков. Новый земельный участок может быть предоставлен собственнику взамен изъятого при наличии свободных земель в данной местности.