При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом .
Часть утратила силу с 3 июля 2007 года - Федеральный закон от 26 июня 2007 года N 118-ФЗ.
Комментарий к статье 273 Гражданского Кодекса РФ
Предыдущие статьи регулировали вещные отношения, возникающие между лицами, имеющими в собственности земельные участки и объекты недвижимости, расположенные на этих участках. Комментируемая статья содержит правило, касающееся судьбы объектов недвижимости и земельного участка, принадлежащих одному и тому же лицу, собственнику и земельного участка, и объектов недвижимости на этом участке. Это правило представляет собой исключение из принципа, установленного земельным законодательством (ст. 1 Земельного кодекса), поскольку решающей составляющей в единстве судьбы земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости по земельному законодательству выступает земельный участок, а в норме комментируемой статьи - здание или сооружение: при переходе права собственности на эти объекты недвижимости к новому собственнику может перейти и право собственности на земельный участок, их обслуживающий, если стороны об этом договорятся. Они могут договориться и о праве пользования. Объем прав на землю определяется соглашением сторон. Если такая договоренность не будет достигнута между сторонами, то к новому собственнику объектов недвижимости в силу закона должно перейти право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием, строением, сооружением и необходима для их использования (см. коммент. к ст. 271). В этом случае заключение соответствующего договора происходит в обязательном порядке (см. коммент. к ст. 445).
Обязательные правила земельный закон предусматривает для совместного отчуждения и объектов недвижимости, и земельного участка, принадлежащих одному лицу, только тогда, когда недвижимость находится на ограниченном в обороте земельном участке (см. коммент. к ст. 260), если федеральным законом разрешено предоставлять такой участок в собственность граждан и юридических лиц (ст. 35 Земельного кодекса).
Другой комментарий к статье 273 ГК РФ
При переходе права собственности на здания и сооружения, принадлежащие собственнику земельного участка, к новому собственнику указанной недвижимости может перейти право собственности земельным участком, либо земельный участок может быть сдан ему в аренду или в безвозмездное срочное пользование, либо предоставлен в постоянное пользование. Переход этих прав оформляется путем заключения соответствующего договора, заключаемого между собственником земельного участка и новым собственником недвижимости. Данная норма носит диспозитивный характер, так как она дает возможность собственнику земельного участка, являющемуся собственником недвижимости, определить тот вид права, на котором этот участок передается новому собственнику недвижимости. ЗК (п. п. 4 и 5 ст. 35) содержит императивную норму, в соответствии с которой отчуждение недвижимости, находящейся на земельном участке и принадлежащей одному лицу, как правило, проводится вместе с земельным участком.
Разрешая коллизию норм комментируемой статьи и п. 4 ст. 35 ЗК, Пленум ВАС РФ постановил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (см. п. 11 Постановления ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" <1>).
--------------------------------
<1> ВВАС РФ. 2005. N 5.