1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).
Комментарий к статье 272 Гражданского Кодекса РФ
1. Правила комментируемой статьи имеют в виду отношения, возникающие между собственником недвижимости (здания, сооружения, строения) и собственником земельного участка, в случае, когда участок был предоставлен в пользование собственнику недвижимости прежде всего на определенный срок - в аренду (ст. 22 Земельного кодекса, ст. 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения) или в безвозмездное срочное пользование земельным участком (ст. 24 Земельного кодекса). Прекращение права постоянного (бессрочного) пользования участком регулируется нормами ст. 52 и 53 Земельного кодекса.
По истечении срока аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды или покупки земельного участка в силу ст. 250 ГК (см. коммент. к этой статье), а если здания, строения и сооружения расположены на земельных участках, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, арендатор имеет исключительное право на их приватизацию (ст. 35 и 36 Земельного кодекса). Таким образом, арендатор земельного участка, выстроивший жилой дом, постройки и приусадебные сооружения, вправе воспользоваться любым из названных вариантов, чтобы исключить возможность прекращения срочного пользования таким земельным участком. Исключение составляют иностранцы, у которых только один вариант поведения в этой ситуации - преимущественное право на заключение арендного договора (ст. 22 Земельного кодекса).
Установлены также случаи, когда аренда земельного участка может быть прекращена принудительно по инициативе арендодателя (ст. 46 Земельного кодекса).
Ситуация, предусмотренная комментируемой статьей, может возникнуть прежде всего при безвозмездном срочном пользовании земельным участком, который передается либо на один год, если он входит в состав государственной (муниципальной) собственности, либо на договорный срок, если земельный участок является частной собственностью граждан или юридических лиц, либо в виде служебного надела из земель организаций. Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования земельным участком и последствия такого прекращения регулируются ст. 47 Земельного кодекса.
Именно в таких случаях предусматривается необходимость заключения договора, соглашения между собственниками участка и недвижимости, в котором регулируются отношения управления и охраны недвижимого имущества, при недостижении такового они определяются судом по инициативе той или другой стороны.
Когда прекратилось право пользования участком, собственник объектов недвижимости должен освободить землю от построек и передать свободный участок его собственнику, причем последний вправе требовать этого в судебном порядке. Запрет на снос объектов недвижимости содержит Закон об объектах культурного наследия в отношении памятников истории и культуры, внесенных в Единый государственный реестр объектов культурного наследия, а также тех зданий и сооружений, по поводу которых вынесено заключение государственной историко-культурной экспертизы о необходимости включить их в этот реестр. Законом гарантируется сохранность объектов культурного наследия в интересах настоящего и будущего поколений (ст. 7).
Снос объектов недвижимости может быть нецелесообразен по экономическим причинам, о которых говорится в п. 2 комментируемой статьи, содержащем два варианта судебного решения в такой ситуации.
2. Пункт 3 комментируемой статьи вообще исключает применение ее правил, когда допускается изъятие земельного участка в государственных (муниципальных) надобностях (см. коммент. к ст. 283) и принудительное прекращение прав на земельный участок (см. коммент. к ст. 286).
Другой комментарий к статье 272 ГК РФ
1. Комментируемая статья посвящена балансу интересов собственника недвижимости и собственника земельного участка, на котором расположена данная недвижимость, принадлежащая другому лицу. Разрыв в правах на недвижимость и на земельный участок, на котором находится данная недвижимость, чреват для ее собственника негативными последствиями, приводящими в конечном счете к возможной утрате объекта собственности. Заключая договор на срочное пользование земельным участком, собственник недвижимости должен эти последствия предвидеть. В связи с этим при заключении договора о праве на земельный участок - договора аренды либо договора о срочном безвозмездном пользовании - следует решить вопрос о правах и обязанностях собственника недвижимости при прекращении прав на землю. В частности, в договоре может быть закреплено право собственника недвижимости на получение ее стоимости по цене, существующей на момент прекращения права на земельный участок, от собственника земельного участка при переходе к последнему права собственности на недвижимость. И наоборот, в договоре может быть предусмотрена обязанность собственника недвижимости освободить земельный участок от недвижимости и привести его в первоначальное состояние. Закрепление в договоре прав и обязанностей собственника недвижимости при прекращении прав на землю особенно важно, если земельный участок предназначается для последующей застройки.
2. В том случае, если при заключении договора стороны не пришли к соглашению о правах на недвижимость при прекращении прав на землю, они могут обратиться в суд, который определит последствия прекращения прав на земельный участок, которые и должны быть включены в договор.
Если стороны при заключении договора аренды или безвозмездного срочного пользования вообще не оговорили последствий, наступающих для собственника недвижимости при прекращении права на земельный участок по истечении срока или по иным указанным в договоре основаниям, и у них возник спор о судьбе недвижимости, расположенной на земельном участке, они также имеют право обратиться в суд. В обоих случаях суд может вынести решения о правах на земельный участок собственника недвижимости либо о правах собственника земельного участка на недвижимость. В частности, суд может признать право собственника недвижимости на земельный участок, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости.