1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством .
2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом .
Комментарий к статье 264 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемой статьей конкретизируется одно из распорядительных правомочий собственника земельного участка - передать участок во владение, в постоянное или срочное пользование (а если на нем находятся и иные объекты недвижимости - здания, строения и сооружения, принадлежащие ему, то все объекты недвижимости) другим лицам по его усмотрению, оставаясь при этом собственником участка. Эти лица становятся, в частности, землепользователями или землевладельцами. Землепользователи - субъекты права постоянного (бессрочного), а также срочного пользования (см. коммент. к ст. 268 - 270 и ст. 22, 24 Земельного кодекса) и субъекты ограниченного права пользования чужим земельным участком (сервитут). Землевладельцы - субъекты права пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. коммент. к ст. 265 - 270). С вступлением в силу Земельного кодекса (см. коммент. к гл. 17) предоставление гражданам земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения впредь уже не допускается (ст. 21 Земельного кодекса). Поэтому предоставление собственником своего участка на таких условиях исключается, но сохраняется прежнее землевладение. Ограничено и землепользование - на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок передается исключительно государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления (ст. 20 Земельного кодекса). Отвод участков гражданам на этих условиях вообще прекращен. Срочное землепользование - безвозмездное и возмездное (аренда - ст. 22 Земельного кодекса).
На условиях постоянного или срочного сервитута собственником передается земельный участок другим лицам (ст. 23 Земельного кодекса). О понятии сервитута см. коммент. к ст. 274.
2. Правовое положение землепользователей, землевладельцев, арендаторов и других лиц, получивших земельный участок не в собственность, характеризуется гражданским и земельным законодательством как производное, ограниченное правомочиями владения и пользования. Его основой является законодательное регулирование и в меньшей мере договоренности сторон. Комментируемая статья хотя и не называет распорядительных правомочий, но земельное законодательство предусматривает их применительно к правомочию пользования участком (ст. 41 и 42 Земельного кодекса). Распорядительные правомочия могут быть установлены и договором, не нарушая границы закона (см. коммент. к ст. 267).
Пользование участком леса, не входящего в состав лесного фонда, возможно на условиях безвозмездного и краткосрочного пользования (ст. 22 Лесного кодекса).
Землепользователи, землевладельцы, арендаторы земельных участков обладают правом собственности на свои посевы и посадки сельхозкультур, на полученную продукцию от них и доходы от ее реализации.
Наименьший объем прав и обязанностей у обладателей сервитутов. Обязанности у них такие же, как и у собственников земельных участков (ст. 42 Земельного кодекса). В частности, должен выдерживаться целевой характер использования земельного участка, его категория, его сохранность, требования градостроительных регламентов, нормативов. Если указанные лица отказываются от осуществления своих прав, это не означает, что выполнение предусмотренных обязанностей прекращается (ст. 43 Земельного кодекса). Права землепользования или землевладения могут быть прекращены только в установленном Земельным кодексом (ст. 53) порядке.
Другой комментарий к статье 264 ГК РФ
1. Земельные участки могут принадлежать физическим и юридическим лицам не только на праве собственности, но и на иных правах. Комментируемая статья говорит о таких правах, как постоянное и срочное пользование, в том числе и аренда. На указанных правах земельные участки передаются юридическим и физическим лицам их собственниками. Из данной статьи вытекает: 1) в постоянное и срочное пользование, в том числе и в аренду, с земельными участками может предоставляться и находящаяся на них недвижимость; 2) к собственникам относятся как государственные и муниципальные образования, так и юридические и физические лица.
Таким образом, на основании данной статьи в постоянное бессрочное пользование могут передаваться не только земельные участки, но и иные виды недвижимого имущества. Следовательно, постоянное пользование является одной из разновидностей вещных прав не только на земельные участки, но и на иную недвижимость. Однако ст. 216 ГК, посвященная вещным правам лиц, не являющихся собственниками, упоминает о таком вещном праве, как право постоянного пользования, только применительно к земельным участкам.
Из комментируемой статьи следует, что земельные участки могут предоставляться в постоянное пользование как из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, так и из земель, находящихся в частной собственности. ЗК (ст. 20) предусматривает право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками только применительно к землям, находящимся в государственной и муниципальной собственности. В соответствии с п. 1 ст. 20 ЗК в постоянное (бессрочное) пользование предоставляются земельные участки из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления. Федеральный закон от 31.12.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в ред. от 18.06.2005) <1> предусматривает обязательное переоформление права постоянного (бессрочного) пользования юридическими лицами, не подпадающими под действие п. 1 ст. 20 ЗК, на право аренды или приобретение земельного участка в собственность по своему желанию до 1 января 2006 г. (п. 2 ст. 3). Гражданам участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Те граждане, которые имеют земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести соответствующий земельный участок в собственность однократно бесплатно при взимании лишь сборов, установленных федеральными законами (подп. 2 и 5 ст. 20 ЗК).
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 2001. N 44. Ст. 4148; 2003. N 28. Ст. 2875; N 50. Ст. 4846; 2004. N 41. Ст. 3993; 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 17; N 25. Ст. 2425; 2006. N 1. Ст. 3, 17.
ЗК не содержит запрета на такую сделку, как предоставление в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Отсюда можно сделать вывод, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности земельные участки, вправе передавать их в постоянное (бессрочное) пользование.
ЗК предусматривает такие виды срочного пользования земельными участками, как аренда (ст. 22) и безвозмездное срочное пользование (ст. 24). При этом земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут предоставляться в безвозмездное срочное пользование лишь государственным и муниципальным учреждениям, государственным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления.
К одному из видов безвозмездного срочного пользования ЗК (п. 2 ст. 24) относит такой вид пользования земельными участками, как пользование служебными наделами. Такие наделы предоставляются для сельскохозяйственного использования отдельным работникам предприятий, учреждений и организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, водного, рыбного и охотничьего хозяйства, как правило, на время работы, в связи с которой они выделены. При этом в земельном законодательстве определены основания сохранения прав на служебный надел по окончании указанного срока.
2. Земельное законодательство устанавливает права и обязанности по использованию земельных участков землепользователей, землевладельцев и арендаторов (ст. ст. 41, 42 ЗК). К ним, в частности, относится право использовать находящиеся на земельном участке иные природные ресурсы в соответствии с законодательством РФ; возводить жилые, культурно-бытовые и иные здания, строения и сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Указанные лица обязаны использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования иными природными объектами, расположенными на земельном участке, и т.д.
3. Пункт 3 комментируемой статьи не допускает распоряжения земельным участком лицами, не являющимися его собственниками, за исключением случаев, установленных законом или договором. ГК (см. ст. ст. 267, 270 и коммент. к этим статьям) предоставляет землепользователям и землевладельцам право ограниченного распоряжения земельными участками.
Что касается арендаторов земельных участков, то в соответствии со ст. 22 (подп. 5, 6, 9) ЗК они имеют более широкие права по распоряжению земельными участками по сравнению со ст. 615 ГК. Так, арендатор земельного участка, находящегося в частной собственности, вправе передать свои права и обязанности третьему лицу в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если иное не предусмотрено договором аренды. Лицо, арендующее земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, на срок более чем 5 лет, вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.