Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Комментарий к статье 680 Гражданского Кодекса РФ
1. Настоящая статья вводит понятие так называемых временных жильцов и условия их проживания в жилом помещении, переданном внаем.
Для вселения в помещение временных жильцов необходимо общее согласие нанимателя и граждан, совместно с ним проживающих. Оно оформляется в письменном виде и передается наймодателю в качестве предварительного уведомления. Таким образом, при несогласии хотя бы одного из постоянных жильцов на временное предоставление жилья, вселение временного жильца невозможно. Условием временного проживания является его безвозмездность. То есть пользователи не платят за использование помещения и предоставленные коммунальные услуги.
2. Ограничение по нормам жилой площади действует в данном случае лишь отчасти. Статья гласит, что в случае нарушения указанных норм наймодатель может не разрешить временное проживание. Однако он не обязан накладывать запрет. Представляется, что решение будет приниматься исходя из конкретных обстоятельств.
Поскольку временные жильцы не получают права самостоятельно пользоваться помещением, ответственность за их действия возлагается на нанимателя.
3. Срок временного проживания не может превышать 6 месяцев. По его истечении они обязаны освободить помещение. Конкретный срок освобождения согласовывается с нанимателем и постоянными жильцами. Если срок не согласован, временный жилец должен освободить помещение в течение 7 дней с момента предъявления соответствующего требования со стороны любого постоянного жильца.
Другой комментарий к статье 680 ГК РФ
1. Коммент. ст. почти дословно совпадает со ст. 80 ЖК, посвященной временным жильцам, поселяемым на жилую площадь социального назначения. В обоих случаях под временными жильцами понимаются граждане, которые с согласия всех проживающих на площади и с уведомлением наймодателя вселяются на эту площадь для кратковременного проживания без приобретения самостоятельного права на ее использование. В роли временных жильцов обычно выступают родственники или знакомые нанимателя и членов его семьи, домашние работники (няни, горничные, сторожа и т.д.) и другие лица, которые временно безвозмездно пользуются жилой площадью.
Как правило, временное пребывание граждан на чужой жилой площади не оформляется каким-либо специальным договором, а осуществляется на основе их бытовых договоренностей. Поскольку, однако, при временном проживании затрагиваются права лиц, проживающих на площади, наймодателя и некоторых других лиц, например соседей, закон устанавливает на этот счет ряд специальных правил.
2. Прежде всего, законом предусматриваются условия поселения на площади временных жильцов, сводящиеся к следующему. Во-первых, необходимо, чтобы на вселение временных жильцов были согласны все проживающие на площади совершеннолетние лица. Отказ любого из проживающих исключает вселение временного жильца и не может быть обжалован в судебном порядке. Согласия соседей по коммунальной квартире не требуется.
Во-вторых, перед вселением временного жильца об этом должен быть уведомлен наймодатель. Последний не вправе отказать в поселении временного жильца, за исключением случая, когда нарушается норма общей площади на одного человека. Поэтому в договор жилищного найма не может включаться запрет на вселение в помещение временных жильцов.
В-третьих, при поселении временных жильцов не должна нарушаться норма общей площади на одного человека. Поскольку в законодательстве такой нормы не существует, по аналогии закона следует руководствоваться ст. 80 ЖК. Согласно данной статье после вселения временных жильцов общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего не должна быть для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Указанные нормы устанавливаются органами местного самоуправления.
Из коммент. ст. следует, что контроль за соблюдением данного требования осуществляется наймодателем, который в этих целях должен быть предварительно уведомлен о вселении в помещение временных жильцов. Поскольку категорического запрета на поселение временных жильцов с нарушением установленных норм площади закон не содержит, наймодатель с учетом конкретных обстоятельств, в частности кратковременности нахождения на площади временных жильцов, может разрешать вселение временных жильцов на площадь и тогда, когда норма площади на одного человека будет нарушена. Однако по смыслу закона такое нарушение недопустимо в коммунальной квартире, если против поселения временных жильцов с превышением нормы проживания на одного человека возражают другие проживающие в этой коммунальной квартире.
3. Далее, закон устанавливает предельный срок проживания граждан на площади в качестве временных жильцов, который составляет шесть месяцев. По смыслу закона данное требование не может обходиться путем искусственного прерывания этого срока, в частности посредством притворного освобождения площади временными жильцами и их нового поселения на площади, поскольку это являлось бы злоупотреблением правом (ст. 10 ГК).
4. Наконец, в законе подчеркивается, что временные жильцы не приобретают самостоятельного права на жилую площадь. Это выражается в том, что они обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае если срок не согласован - не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования. Такое требование к ним может предъявить не только сам наниматель, но и любой гражданин, постоянно проживающий на площади.
По смыслу закона временные жильцы обязаны освободить жилую площадь и в ряде других случаев, в частности при прекращении договора найма, нарушении ими правил общежития и общественного порядка, порче жилого помещения и т.д. Поскольку ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем несет наниматель, последний должен иметь возможность воздействия на тех временных жильцов, которые грубо нарушают условия проживания на площади.