1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Комментарий к статье 611 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемая статья устанавливает обязательные требования к состоянию арендуемого имущества, последствия невыполнения обязанностей арендодателя, установленные данной нормой.
Согласно пункту 1 статьи 611, состояние имущества, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора, а также его назначению. Выполнение этих условий делает для арендатора возможным использование указанного имущества в соответствии с целями аренды.
2. Согласно общему правилу арендодатель обязан передать арендатору не только имущество, которое указано в договоре аренды, но и его принадлежности и документы. Невыполнение этого условия может ограничить возможность использования арендованного имущества в полном объеме, а в некоторых случаях его использование становится невозможным. Поэтому пункт 2 статьи 611 дает право арендатору требовать от арендодателя всех необходимых документов или же отказаться от договора аренды без каких-либо последствий и потребовать возмещения убытков. Это право арендатор получает, если без документов и принадлежностей:
- невозможно использование арендованного имущества по назначению;
- арендатор в значительной степени лишается того, на что он мог рассчитывать при заключении договора аренды, если бы арендодатель исполнил свои обязательства по передаче документов и принадлежностей к имуществу.
В договоре аренды может быть указано, что передача документов или принадлежностей к имуществу для его нормального использования не требуется. В этом случае арендодатель не обязан передавать их арендатору.
3. Арендованное имущество должно быть передано арендатору в срок, указанный в договоре аренды. Если таковой не указан, передача должна быть совершена в разумный срок. В случае нарушения указанных сроков арендатор вправе, согласно статье 398 ГК РФ, требовать отобрания этой вещи у арендодателя и передачи ее арендатору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, арендатор вправе потребовать возмещения убытков. Арендатор также вправе требовать расторжения договора и возмещения причиненных этим убытков.
Другой комментарий к статье 611 ГК РФ
1. Содержание договора аренды - это совокупность прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора. Обязанности арендодателя достаточно традиционны. Пункт 1 коммент. ст. раскрывает содержание главной обязанности арендодателя - передать имущество.
Состояние имущества, сдаваемого в аренду (в том числе необычные требования к нему), может быть определено субъективно - в договоре аренды. Если этого не сделано, оно определяется объективно - его обычным назначением. Таким образом, имущество будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению, если оно лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик.
2. В п. 2 коммент. ст. отражены правила о судьбе принадлежностей имущества, передаваемого в аренду, а также документов, относящихся к нему. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Эта обязанность арендодателя является, с одной стороны, конкретизацией обязанности передать имущество в соответствии с условиями договора или его назначением, а с другой - воспроизведением более общего правила о том, что принадлежность разделяет судьбу главной вещи. Главным вещам и принадлежностям присуще то, что они как совокупность компонентов связаны функционально, при этом их функциональная связь - подчинительная, т.е. назначение принадлежности - служить главной вещи (см. коммент. к ст. 135 ГК).
Если принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию (п. 8 письма ВАС N 66).
3. Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок (см. коммент. к ст. 314 ГК). Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 коммент. ст.). Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период (п. 10 письма ВАС N 66).
Если же заключенный договор аренды не исполняется арендодателем из-за того, что вещь находится в законном владении другого лица, в том числе другого арендатора, то единственным способом защиты прав арендатора, не получившего вещь во владение и (или) пользование, будет расторжение договора аренды и взыскание убытков с арендодателя, допустившего "двойную" аренду (ст. 611, 620 ГК). Оснований же для признания договора аренды с арендатором, во владении которого вещь уже находится, недействительным нет.