В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Комментарий к статье 557 Гражданского Кодекса РФ
1. Комментируемая статья устанавливает последствия ненадлежащего исполнения договора в случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей по качеству условиям договора. Права покупателя в его защиту в статье прямо не определены, а имеется отсылка к ст. 475 ГК о последствиях продажи товаров ненадлежащего качества.
2. В соответствии со ст. 475 ГК необходимо различать существенные нарушения требований к качеству, предусмотренному условиями договора, и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права.
В частности, к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести затемненность, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. Однако если какие-либо из этих недостатков были оговорены в договоре, то последствия, предусмотренные ст. 475 ГК, неприменимы. В любом случае покупатель не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.
3. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству, который носит длительный характер. Как правило, он не может быть менее двух лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки для выявления недостатков (ст. 477 ГК).
Другой комментарий к статье 557 ГК РФ
1. Качество отчуждаемой недвижимости должно соответствовать условиям договора (см. ст. 469 ГК и коммент. к ней). Если переданное покупателю недвижимое имущество имеет недостатки, ответственность за них по правилам ст. 476 - 477 ГК несет продавец. Исключения составляют случаи, когда недостатки отчуждаемой недвижимости оговорены продавцом при заключении договора (абз. 1 п. 1 ст. 475 ГК).
2. В соответствии с положениями коммент. ст. в случае передачи недвижимости с недостатками покупатель вправе воспользоваться всеми способами защиты, предусмотренными ст. 475 ГК (см. коммент. к ней), за исключением права требовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. Предусмотренное коммент. ст. изъятие достаточно логично и объясняется характеристиками всякого недвижимого имущества как индивидуально-определенной и незаменимой вещи.
Таким образом, при обычных (несущественных) недостатках покупатель недвижимости по своему усмотрению вправе требовать: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков; в) возмещения собственных расходов на устранение недостатков. При существенных недостатках переданной недвижимости (об определении существенного недостатка см. п. 2 ст. 475 ГК) покупатель наделен уже четырьмя возможными вариантами защиты - помимо перечисленных выше требований, он вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.