Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.
Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Комментарий к статье 293 Гражданского Кодекса РФ
1. Прекращение права собственности по названным в комментируемой статье основаниям входит в исчерпывающий перечень гражданско-правовых оснований прекращения права собственности, допускаемый ГК (см. коммент. к ст. 235, 288). При этом все они так или иначе связаны с бесхозяйственным содержанием жилища.
Под систематическим нарушением прав и интересов соседей комментируемая статья понимает не любые подобные действия (нарушение общественного порядка, делающее невозможным совместное проживание), а только такие, где объектом является жилье: нарушения его перепланировкой, переоборудованием, ремонтными работами, новым жилищным строительством, реконструкцией жилого помещения, препятствования в обеспечении жилья соседей коммунальными услугами. Это примерный перечень случаев, в связи с которыми может быть причинен такой вред жилому дому, квартире, комнате, который без соответствующего возмещения вреда их собственнику отрицательно влияет на содержание жилья.
Использование жилого помещения не по назначению (см. коммент. к ст. 288), что запрещено, с очевидностью свидетельствует о бесхозяйственном обращении с ним.
Бесхозяйственное содержание жилища - это бездействие собственника (собственников), нарушающее правила и нормы санитарного содержания, технической эксплуатации жилищного фонда, безопасности проживания людей, в частности длительное невыполнение работ по его текущему и капитальному ремонту против нормативных сроков, установленных техническими регламентами и актами, действующими до их принятия; несвоевременное принятие охранительных мер по ликвидации аварийного состояния жилого дома, квартиры, комнаты, домового и квартирного оборудования и сетей; длительное или систематическое отключение инженерных систем дома от подачи коммунальных услуг, приводящее к непригодности или аварийности дома, квартиры, нарушению жилищных прав пользователей, переселению из угрожающих здоровью и жизни жилых помещений; отказ от принятия решения о способе управления кондоминиумом и о его техническом обслуживании; систематические отказы от предложений собственников сделать ремонт дома; использование жилья под производственные и иные не связанные с жильем цели, ведущее к преждевременному износу конструкции жилого помещения и нарушению прав и интересов соседей; нарушение санитарных правил содержания помещения и придомового земельного участка; появление грызунов и насекомых; систематический невывоз бытового мусора и отходов; высокий уровень шумов от бойлерной; загрязнение территории проживающими и арендаторами и т.п.
Виды ремонтных работ (капитальный и текущий) классифицированы Положением о планово-предупредительном ремонте жилых и общественных зданий, утв. Госстроем СССР 8 сентября 1964 г., и в утвержденных им СНиПах, а также Перечнем работ, связанных с текущим ремонтом общего имущества жилых домов и оплачиваемых за счет платы за ремонт жилья, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 392. Текущий ремонт заключается в систематическом проведении работ, предохраняющих части здания и оборудования от преждевременного износа и устраняющих мелкие повреждения и неисправности, а капитальный - в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением.
Капитальный и текущий ремонт - обязанность собственника жилого помещения, используемого им и членами его семьи для своего проживания (см. коммент. к ст. 288). Когда же это помещение используется в коммерческом или социальном найме, то капитальный ремонт является обязанностью собственника, если иное не установлено договором найма жилого помещения, а текущий ремонт должен производить наниматель, если иное также не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК).
2. Органы местного самоуправления по нормам комментируемой статьи также наделены правом предупреждать собственников о необходимости устранить нарушения в эксплуатации и содержании жилых помещений (государственная жилищная инспекция состоит из Главной государственной жилищной инспекции в составе Госстроя РФ и органов государственной жилищной инспекции субъектов Российской Федерации).
Когда нарушения настолько грубые, что могут разрушить помещение, собственнику назначается соразмерный срок для его ремонта.
Если собственник по своей вине не выполнил требуемый ремонт либо после предупреждения продолжает нарушать интересы соседей или использовать жилье не по назначению, муниципальный орган заявляет в суд иск о продаже такого жилья с публичных торгов (см. коммент. к ст. 447 - 449). В случае принятия судебного решения, удовлетворяющего требования истца, жилое помещение продается с публичных торгов с выплатой бывшему собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (п. 6 ст. 447).
Государственная жилищная инспекция не может самостоятельно заявить такие исковые требования в судебном порядке, пока в Положение о ней не будут внесены соответствующие ст. 293 ГК коррективы. Она вправе действовать лишь по доверенности органа местного самоуправления.
Другой комментарий к статье 293 ГК РФ
1. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Собственники жилых помещений обязаны: обеспечивать сохранность жилых помещений; бережно относиться к санитарно-техническому и иному оборудованию, к объектам благоустройства; соблюдать правила содержания жилого дома и придомовой территории, правила пожарной безопасности; соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; производить за свой счет текущий и капитальный ремонт.
К капитальному ремонту относятся: замена вследствие нормального износа основных конструкций дома, дверей, окон, полов, перекладка печей, ремонт центрального отопления, водопровода, канализации, ванного оборудования и мусоропровода. Этот перечень не является исчерпывающим. К капитальному ремонту, лежащему на обязанности собственника, относится также ремонт газооборудования в квартире, кухонной плиты, электрической проводки до ввода в квартиру.
К текущему ремонту жилых помещений и мест общего пользования в квартирах относятся: побелка потолков, окраска стен или оклейка обоями, окраска полов и дверей, оконных переплетов с внутренней стороны, окраска подоконников, вставка стекол, замена оконных и дверных приборов, ремонт электропроводки от ввода в квартиру.
Переоборудование и перепланировка жилых помещений и мест общего пользования, перестановка отопительных и санитарно-технических приборов могут производиться только с письменного разрешения соответствующего органа местного самоуправления. Если против перепланировки и переоборудования выступают остальные соседи, заинтересованное лицо может обратиться по этому вопросу с иском в суд. Суд при рассмотрении иска исходит из того, что улучшение жилищных условий одного собственника не может произойти за счет ухудшения жилищных условий других собственников. Например, если при ремонте квартиры собственник увеличил занимаемое помещение за счет коридора общего пользования путем перестановки перегородки, в результате чего остальные соседи лишились части коридора, суд обяжет его установить перегородку на прежнее место.
Категорически запрещается переоборудовать под жилые помещения используемые ванные и душевые комнаты, застраивать пожарные проходы, вторые (черные) лестничные клетки, застраивать в домах коридорного типа торцовые (световые) части коридоров, а также переоборудовать под жилые помещения террасы, веранды и лоджии, если это не вызвано изменением архитектурного оформления фасада всего здания.
2. При нарушении этих правил орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник жилья не выполняет предписание органа местного самоуправления, последний может обратиться с иском в суд, который принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 N 1086 утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации (в ред. от 13.10.1997) <1>. Главной задачей государственной жилищной инспекции является контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, независимо от его принадлежности, в частности обеспечением прав и законных интересов граждан и государства. Государственная жилищная инспекция наделена широкими полномочиями. В частности, она осуществляет контроль за техническим состоянием жилищного фонда и его инженерного оборудования, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту в соответствии с действующими нормативно-техническими и проектными документами; за санитарным состоянием помещений жилищного фонда в части, согласованной с соответствующими службами санитарно-эпидемиологического контроля; за соблюдением порядка и правил признания жилых домов и помещений непригодными для постоянного проживания, а также перевода их в нежилые.
--------------------------------
<1> СЗ РФ. 1994. N 23. Ст. 2566; 1995. N 10. Ст. 894; 1997. N 42. Ст. 4788.
Органы государственной жилищной инспекции имеют право: давать предписания собственникам жилищного фонда и придомовых территорий об устранении выявленных в процессе проверки нарушений; вносить предложения о привлечении должностных лиц и граждан к ответственности в соответствии с КоАП; применять финансовые санкции за несоблюдение нормативно-технических требований по использованию, содержанию и ремонту жилищного фонда и придомовых территорий и неисполнение предписаний об устранении выявленных недостатков.