Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, установленных настоящим Кодексом. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом (часть в редакции, введенной в действие с 8 июня 2006 года Федеральным законом от 3 июня 2006 года N 73-ФЗ.
Комментарий к статье 1181 Гражданского Кодекса РФ
1. Коммент. ст. посвящена наследованию земельных участков (далее - участок). Земельные отношения особо регулируют гл. 17 ГК и ряд специальных нормативных правовых актов, в частности: а) ЗК; б) Закон о землеустройстве; в) Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения; г) Закон о крестьянском хозяйстве; д) Закон о личном подсобном хозяйстве; е) Закон о мелиорации земель; ж) Закон о передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения. Поэтому особое внимание законодателя к вопросам наследования участков отнюдь не случайно, более того, участок - особый объект наследования не только из-за наличия ст. ст. 1181, 1182 ГК, но еще и потому, что вопрос о нем может возникать в связи с применением других правил гл. 65 ГК: а) при наследовании предприятия, в состав которого входит участок, если наследники договариваются о разделе предприятия (п. 2 ст. 132, ст. 1178 ГК); б) при наследовании имущества члена крестьянского хозяйства, если данное имущество делится между наследниками (п. 2 ст. 257, п. 3 ст. 1179 ГК); в) при наследовании ограниченно оборотоспособных вещей, если участок представляет собой вещь, ограниченную в обороте (п. 3 ст. 129, ст. 1180 ГК). Учитывая также особое место участка в системе объектов гражданских прав, вопрос о нем возникает и в связи с находящимися на нем объектами недвижимости (ст. ст. 271, 273 ГК). Граждане могут иметь участки на трех вещных правах (подробнее см. ст. 216, п. 1 ст. 260, ст. 261, п. 3 ст. 264, ст. 265, п. 1 ст. 266, ст. ст. 267, 268 ГК, ст. ст. 20, 21 ЗК).
(1) Право собственности, которое по общему правилу (если иное не установлено законом) распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения. Собственник по общему правилу (если иное не предусмотрено законами и не нарушает права других лиц) вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под его поверхностью; он также вправе распоряжаться участком (в том числе продавать, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и иным образом, включая передачу по наследству), если закон не исключает его из оборота и не ограничивает в нем.
(2) Право пожизненного наследуемого владения участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством. Последнее, в свою очередь, признает данное право, только если оно возникло до введения в действие ЗК; напротив, после введения в действие ЗК предоставление участков гражданам на данном праве не допускается. Граждане, сохраняющие возникшее у них до введения в действие ЗК право пожизненного наследуемого владения, имеют передаваемые по наследству права владения и пользования участком, однако кроме случая перехода права на данный участок по наследству они не вправе распоряжаться им иным образом.
(3) До введения в действие ЗК граждане могли также иметь участки на праве постоянного (бессрочного) пользования; граждане, успевшие приобрести это право до введения в действие ЗК, сохраняют его по сей день, но они не вправе никаким образом распоряжаться участком, принадлежащим им на этом праве (в том числе передавать его по наследству). С введением в действие ЗК, закрепившего право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками за ограниченным кругом лиц (государственными и муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, центрами исторического наследия бывших Президентов РФ, органами государственной власти и местного самоуправления), гражданам данное право на участки более не предоставляется.
С учетом сказанного не случайно, что в ст. 1181, посвященной наследованию участков, говорится только о праве собственности и о праве пожизненного наследуемого владения, а в ст. 1182 ГК, посвященной разделу участка, - и вовсе только о праве собственности. Поскольку согласно ч. 1 ст. 1181 в состав наследства умершего входит участок, принадлежавший ему на праве собственности, или принадлежавшее ему право пожизненного наследуемого владения участком, в первом случае наследуется вещь (как объект вещного права), в другом - само вещное право. Наследование указанного имущества осуществляется на общих основаниях (см. коммент. к ст. 1111 ГК), на его принятие специальное разрешение не требуется. Ничего не меняется по существу и тогда, когда согласно п. 3 ст. 129 и п. 1 ст. 260 ГК наследуемый участок представляет собой ограниченную в обороте вещь: применяемая в таком случае ст. 1180 ГК также предусматривает не особые правила наследования (п. 1), а возможность прекращения возникшего в результате права собственности (абз. 2 п. 2). Так, участки на приграничных территориях по перечню, установленному Президентом РФ согласно законодательству о Государственной границе Российской Федерации (см. Закон о Государственной границе), на иных установленных особо территориях Российской Федерации согласно федеральным законам, а также из земель сельхозназначения - ограниченные в обороте вещи. Они, в частности, не могут быть в собственности иностранцев и апатридов из-за ограничения законом правоспособности этих категорий физических лиц (п. 3 ст. 15 ЗК; см. также ст. 3 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Тем не менее если в собственности иностранца (апатрида) по допускаемым законом основаниям (в том числе в результате наследования) оказался участок (доля в праве на него) из земель сельхозназначения, данное лицо обязано произвести отчуждение такого объекта (ст. ст. 5, 11 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).
2. Земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (см. ст. 11.1 ЗК, п. 5 ст. 1, ст. ст. 7 - 13 Закона о государственном кадастре недвижимости). Участок - единый комплексный (системный) объект; право собственности по общему правилу (если иное не установлено законом) распространяется на: а) находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой; б) водные объекты; в) находящиеся на нем растения (п. 2 ст. 261 ГК). Данному правилу вполне соответствует правило ч. 2 ст. 1181, согласно которому наследование участка по общему правилу (если иное не установлено законом) означает наследование находящихся в его границах: а) поверхностного (почвенного) слоя; б) водных объектов; в) растений. Под водными объектами понимаются природные или искусственные водоемы, водотоки либо иные объекты, постоянное или временное сосредоточение вод в которых имеет характерные формы и признаки водного режима - изменения во времени уровней, расхода и объема воды (ст. 1 Водного кодекса РФ). Легального определения понятия "поверхностный (почвенный) слой" нет, то же касается и понятия "растение", если, конечно, не считать ст. 2 Федерального закона от 15 июля 2000 г. N 99-ФЗ "О карантине растений" (с изм.) (СЗ РФ. 2000. N 29. Ст. 3008), в которой растения определяются как сами растения и их части, в том числе их семена и генетический материал. А между тем законодатель нередко пользуется данными терминами, в том числе в разных словосочетаниях (например, "почвенный слой", "слой почвы", "плодородный слой почвы", "сельскохозяйственные растения", "водные растения", "лекарственные растения", "культивирование растений").
Принципиально, что ниже поверхностного (почвенного) слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков и вплоть до глубин, доступных для геологического изучения и освоения, располагаются недра (ч. 1 преамбулы Закона о недрах) - самостоятельный природный ресурс и объект с оригинальным правовым режимом. Выше поверхностного (почвенного) слоя находятся не только растения, но и леса - обладающая оригинальным правовым режимом экологическая система и природный ресурс (ст. 5 ЛК). В отношении участков недр (в отличие от земельных участков) не применяются положения Закона о государственном кадастре недвижимости (п. п. 5, 6 ст. 1 Закона о государственном кадастре недвижимости), кроме того, закон формулирует виды недропользования, к которым относятся: а) их геологическое изучение; б) разведка и добыча полезных ископаемых; в) строительство и эксплуатация подземных сооружений; г) образования особо охраняемых геологических объектов, имеющих научное, культурное, эстетическое, санитарно-оздоровительное и иное значение; д) сбор геологических коллекционных материалов (ст. 6 Закона о недрах). С учетом этих видов недропользования, как видно, сформулированных законом исчерпывающим образом, можно также предположить, что при наличии расположенного выше участка недр поверхностного (почвенного) слоя глубину (толщину) последнего определяют два совокупных признака: а) подверженность почв примитивной эксплуатации человеком, т.е. возможность извлечения полезных свойств почвы без привлечения специальной техники, средств, знаний (ср. с той же добычей полезных ископаемых, залегающих не в почве, а в недрах); б) подверженность почв позитивному воздействию со стороны человека (в частности, возможность человека влиять на почву, например улучшать ее химические и физические свойства посредством соответствующих мероприятий - см., например, ст. 9 Закона о мелиорации земель). Лесной участок - земельный участок, границы которого определяются согласно требованиям специального лесного законодательства и в отношении которого ведется кадастровый учет в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости (ст. ст. 7, 67, 69, 92 ЛК). Правило п. 3 ст. 261 ГК позволяет собственнику участка использовать по своему усмотрению все, что находится над и под его поверхностью, если: а) иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, другими законами; б) такое использование не нарушает прав других лиц. Данная оговорка не случайна, как и то, что и п. 2 ст. 261 ГК, и ч. 2 ст. 1181 ограничиваются упоминанием о поверхностном (почвенном) слое, водных объектах и растениях.
(1) Дело в том, что в границах территории Российской Федерации недра (включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы) находятся в государственной собственности, а вопросы владения, пользования и распоряжения недрами - в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ. Участки недр в отличие от земельных участков не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме (ч. 1, 2 ст. 1.2 Закона о недрах).
(2) Леса располагаются на землях лесного фонда и землях иных категорий (п. 1 ст. 6 ЛК). К землям лесного фонда относятся: а) лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и б) предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.) (п. 1 ст. 101 ЗК). Лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности, леса на землях лесного фонда по целевому назначению подразделяются на: а) защитные; б) эксплуатационные; в) резервные (п. 1 ст. 8, п. 1 ст. 10 ЛК). Участки из состава земель лесного фонда относятся к землям, ограниченным в обороте, которые в частную собственность не предоставляются (абз. 2 п. 2 и подп. 2 п. 5 ст. 27 ЗК). Леса на землях иных категорий: а) обороны и безопасности; б) населенных пунктов; в) особо охраняемых природных территорий - по целевому назначению могут быть отнесены к защитным лесам, а само пребывание в них граждан может быть запрещено или ограничено (п. 2 ст. 10, п. 4 ст. 11, п. 3 ст. 23 ЛК), что, в свою очередь, также свидетельствует в пользу их нахождения в публичной собственности. Так, согласно п. 6 ст. 2 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (с изм.) (СЗ РФ. 1995. N 12. Ст. 1024) и Закону о передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, особо охраняемые природные территории могут иметь: а) федеральное значение и находиться в федеральной собственности (либо подлежат передаче в собственность субъектов РФ или в муниципальную собственность, либо отнесены к собственности субъектов РФ или к муниципальной собственности); б) региональное значение и находиться в собственности субъектов РФ; в) местное значение и находиться в муниципальной собственности.
Понятно, что в отношении объектов публичной собственности любого уровня вопроса о наследовании не возникает в принципе. Другое дело - имущественные права пользования находящимися в публичной собственности объектами (теми же недрами и лесами), а также полученные в результате их эксплуатации имущественные блага. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускают федеральные законы. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться не только в публичной, но и в частной собственности. В качестве пользователей недр могут выступать субъекты предпринимательской деятельности, в том числе граждане-предприниматели (ч. ч. 2, 3 ст. 1.2, ст. 9 Закона о недрах) (см. также Федеральный закон от 30 декабря 1995 г. N 225-ФЗ "О соглашениях о разделе продукции" (с изм.) // СЗ РФ. 1996. N 1. Ст. 18). В свою очередь, в соответствии с гражданским, земельным и концессионным законодательством (соотв. ГК, ЗК и Федеральный закон от 21 июля 2005 г. N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (с изм.) // СЗ РФ. 2005. N 30 (ч. II). Ст. 3126), а также с учетом положений ЛК лесные участки могут закрепляться за частными лицами на праве: а) постоянного (бессрочного) пользования; б) сервитутном; в) аренды; г) безвозмездного срочного пользования (ст. ст. 9, 71 ЛК). Так, гражданам они могут передаваться: а) по договору аренды (для заготовки и переработки древесины и иных лесных ресурсов, ведения сельского хозяйства, выращивания лесных плодовых, ягодных, декоративных и лекарственных растений, создания и эксплуатации лесных плантаций); б) в безвозмездное срочное пользование или на сервитутном праве (в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности для собственных нужд); в) по договору купли-продажи лесных насаждений (в целях заготовки древесины для собственных нужд) (см. п. 8 ст. 29, п. 4 ст. 30, п. 3 ст. 31, п. 4 ст. 32, п. 3 ст. 34, п. 5 ст. 36, п. п. 3 и 3.1 ст. 38, п. 3 ст. 39, п. 4 ст. 42, п. 2 ст. 46 ЛК). Граждане-лесопользователи приобретают право собственности на древесину и иные добытые лесные ресурсы, если они используют лес для: а) заготовки древесины или живицы; б) заготовки и сбора недревесных лесных ресурсов; в) заготовки пищевых лесных ресурсов и сбора лекарственных растений; г) ведения охотничьего хозяйства и осуществления охоты; д) ведения сельского хозяйства; е) других предусмотренных законом целей (п. 1 ст. 20, ст. 25 ЛК).
Другой комментарий к статье 1181 ГК РФ
1. Комментируемая статья, в отличие от иных статей ГК, не содержит отсылок к иным законам, которые могут устанавливать особенности наследования земельных участков. Более того, она прямо указывает, что наследование земельных участков осуществляется "на общих основаниях". Тем не менее при ее применении следует исходить из п. 3 ст. 129 ГК, согласно которому земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться и переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Поскольку наследование есть частный случай оборота земель, комментируемая статья подлежит применению с учетом положений действующего земельного законодательства РФ и гл. 17 ГК (независимо от того, переходит наследованное имущество по завещанию или по закону).
Объектами земельных отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс; земельные участки; части земельных участков. В собственности граждан могут находиться земельные участки и их части (в том числе ограниченные в обороте), если они не исключены из оборота.
Статьей 6 ЗК земельный участок как объект земельных отношений определяется как часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. В отношении права пожизненного наследуемого владения действует то же правило. Соответствующие права переходят и к наследникам.
2. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специального разрешения не требуется. Однако необходимо иметь в виду ограничения оборота земельных участков, установленные ЗК и Законом об обороте земель.
В частности, иностранные граждане и лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ (ст. 15 ЗК), земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Закона об обороте земель). Иными федеральными законами могут быть установлены и другие земельные участки, которые не могут находиться в собственности указанных лиц.
Кроме того, ст. 4 Закона об обороте земель предусматривает, что законами субъектов РФ устанавливаются предельные максимальные размеры земельных участков сельскохозяйственных угодий на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, которые могут находиться в собственности гражданина и его близких родственников.
И если в результате наследования размер общей площади земельных участков данного гражданина и его близких родственников окажется больше такого предельного размера либо наследником земельного участка окажется иностранный гражданин или лицо без гражданства, соответствующие земельные участки подлежат отчуждению их собственниками в течение года со дня возникновения права собственности (ст. 5 и 11 Закона об обороте земель). Эти же правила применяются и в отношении доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.
К недостаткам Закона об обороте земель следует отнести тот факт, что этому Закону, по существу, придана обратная сила, так как отчуждению подлежат и земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные до вступления в силу данного Закона (в течение года с момента введения Закона об обороте земель в действие), что нельзя признать целесообразным.
Возникшее у наследников право собственности на земельный участок или право пожизненного наследуемого владения подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Законом о регистрации прав на недвижимость.
3. Следует также затронуть еще один вопрос, имеющий к комментируемой статье лишь косвенное отношение, но важный для граждан.
До вступления ЗК в силу земельные участки могли предоставляться гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования. Теперь на таком вещном праве земельные участки гражданам не предоставляются, но право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан до введения в действие ЗК, сохраняется. В соответствии с правилами ст. 20 ЗК граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.
В то же время гражданам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, предоставлено право бесплатно приобрести их в собственность. Однако воспользоваться этим правом гражданин может лишь однократно. Взимание дополнительных денежных сумм, помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается (п. 5 ст. 20 ЗК).
Если гражданин не оформил право собственности на указанный земельный участок, после его смерти участок, на котором нет зданий, строений, сооружений, принадлежащих умершему на праве собственности, к наследникам не переходит. Вместе с тем, если на земельном участке имелись соответствующие объекты недвижимости, то согласно ст. 35 ЗК наследники приобретают право на использование части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник (т.е. также на праве постоянного (бессрочного) пользования).
На практике возникает вопрос, как поступить с земельным участком, если перед смертью гражданин начал процедуру оформления участка в собственность, но не успел закончить ее. Представляется справедливым признать за наследниками право закончить процесс бесплатного приобретения в собственность земельного участка наследодателя. Такая позиция была занята ВС РФ в вопросе приватизации жилого помещения (п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.93 N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда Российской Федерации" <*>) и, видимо, может быть по аналогии применена и к данным отношениям.
--------------------------------
<*> БВС РФ. 1993. N 11.